実際に400万円使った私が答える
はじめに「民泊って、結局いくらかかるの？」これは、民泊に興味を持った人が最初に調べることだと思います。ネットで検索すると、「数十万円から始められる」という記事もあれば、「数百万円かかる」という記事もある。幅が広すぎて、結局よく分からない。私も最初はそうでした。だから今回は、実際に400万円を使った私がリアルな数字をベースに答えます。
初期費用は「物件の取得方法」で大きく変わる最初に押さえておきたいのは、民泊の初期費用は物件の取得方法によってまったく違うということです。大きく分けると2パターン。① 賃貸型物件を借りて民泊を運営する。② 購入型物件を買って民泊を運営する。私は購入型です。当然、購入型の方が初期費用は大きくなります。ただ、長期的なキャッシュフローの安定性は購入型の方が高い。どちらが正解かは、資金状況と目的によって変わります。
賃貸型の初期費用の目安賃貸型で民泊を始める場合、主なコストは以下です。敷金・礼金・仲介手数料物件によって異なりますが、家賃の2〜4ヶ月分が目安。内装・インテリア費用民泊は「泊まりたい」と思わせる空間づくりが必要です。最低限の内装で50〜100万円程度。家具・家電・寝具ベッド、冷蔵庫、洗濯機、テレビ、Wi-Fi。一式揃えると30〜60万円程度。消防法対応費用誘導灯、非常照明、消火器、火災報知器。業者に依頼すると10〜30万円程度。届出・申請費用住宅宿泊事業法に基づく届出は自分で行えば費用はほぼゼロ。ただし、時間と手間がかかります。合計の目安：100〜200万円程度ただし、物件の状態や立地によって大きく変わります。
購入型の初期費用の目安私が選んだ購入型の場合、コスト構造が変わります。物件購入の諸費用登記費用、仲介手数料、各種税金。物件価格の6〜10%程度が目安。リフォーム・内装費用購入物件は既存の内装があるため、状態によって大きく変わります。私の場合は全体の約4割がここでした。家具・家電・寝具賃貸型と同様、一式揃えると30〜60万円程度。消防法対応費用私は電気工事士を取得して自分で施工したため、材料費のみに抑えられました。業者依頼なら10〜30万円程度。その他諸費用撮影費用、清掃用品、アメニティ類。意外と積み上がる部分です。合計の目安：物件価格＋200〜400万円私の場合は、諸費用込みで約400万円でした。
削れる費用と削れない費用初期費用を考えるとき、大切な視点があります。削れる費用内装・インテリア（こだわりすぎない）家具・家電（中古を活用する）撮影費用（自分で撮る）削れない費用消防法対応（法律上必須）届出・申請（営業するために必須）最低限の清潔感（レビューに直結する）削ってはいけないところで削ると、後で必ずしっぺ返しが来ます。特に消防法対応は、省こうとしてはいけません。
初期費用を抑えるための3つのポイント実際にやってみて分かった、コストを抑えるための考え方です。① 物件の状態を見極めるリフォーム費用は、物件の状態で大きく変わります。状態のいい物件を選ぶことが、初期費用を抑える最大のポイントです。② 自分でできることをやる私が電気工事士を取得したのもこの考え方からです。資格があれば、施工コストをゼロに近づけられる。清掃、写真撮影、ゲスト対応。外注しなくていい部分は自分でやる。③ 段階的に整える最初から完璧な内装にしなくていい。まず動かして収益を確認してから、改善していく。この順番が、初期リスクを下げます。
「いくらあれば始められるか」への答え結論を言います。賃貸型なら、100万円前後から始められます。購入型は、物件価格によりますが諸費用込みで200〜400万円以上が現実的な目安です。ただし、数字だけで判断しないでください。初期費用よりも大切なのは、回収できる見込みがあるかどうか。稼働率、客単価、立地。これらを正直に試算した上で、判断することが重要です。
次につながる話初期費用の次に気になるのが、「民泊って副業としてバレないのか？」という疑問ではないでしょうか。会社員が民泊を運営するとき、どんなリスクがあるのか。次回は、「民泊 副業 バレる可能性」について書きます。実際に会社員として運営している私が、リアルな視点で答えます。
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